Fotoinform

 Как показало масштабное исследование, проведенное в конце 2012 года Центром социальных экспертиз Института социологии НАН Украины по заказу Проекта USAID «АгроИнвест», сейчас почти 80% этих людей перешли 50-летний рубеж, а 43% имеют возраст выше 60 лет. При таких условиях значительная часть из них не в состоянии самостоятельно вести на своих земельных участках сельскохозяйственное производство.
В то же время со стороны сельскохозяйственных предприятий и фермерского сообщества существует значительный спрос на землю. Очевидным выходом из этого положения в условиях моратория стало значительное распространение аренды сельскохозяйственных угодий. Именно аренда позволяет сельхозпроизводителям собрать массив земли, на котором можно вести прибыльный сельскохозяйственный бизнес и обеспечивать продовольственную безопасность украинцев.
Как же складываются арендные отношения в Украине? Находят ли арендаторы общий язык с арендодателями? Какие существуют проблемы в этой сфере? Ответы на эти и другие вопросы дал упомянутый выше опрос. Его результаты сегодня комментирует специалист по аграрной политике Проекта USAID «АгроИнвест» Александр МУЛЯР.

- Насколько распространены арендные отношения в Украине? Не является ли наша страна уникальной в этом плане?
- Сегодня аренда земельных участков (паев) является главным источником получения земли для сельхозпроизводителей. По результатам опроса собственников, 80% земельных паев сданы в аренду, 12% земельных участков они обрабатывают самостоятельно и около 9% паев не обрабатываются.
Арендные платежи являются существенным источником доходов для землесобственников. По данным исследования, в среднем арендная плата составляет 20% годового дохода собственника пая и 10% дохода домохозяйства в сельской местности.
Приведенные данные подтверждают важность рынка аренды земли как для собственников паев, так и для сельскохозяйственных производителей. Более того, как свидетельствует мировой опыт, аренда земли остается достаточно весомой и после внедрения рынка купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Так, в Великобритании около 40% сельскохозяйственных земель арендуются, в Швеции – 43%, в США – 50%, а в Германии – почти 70%.

- Довольны ли уровнем арендной платы собственники паев?
- По результатам нашего исследования, 65% собственников паев считают, что арендная плата является низкой или очень низкой. При этом собственники паев хорошо осознают свою слабую позицию при ведении переговоров с производителями относительно условий аренды их земли. По сути, отдельному собственнику пая с собственным земельным участком посреди крупного земельного массива очень сложно влиять во время переговоров с арендатором на уровень арендной платы, обуславливать пути поддержки плодородия грунтов, отслеживать способ использования земли и пр.
Экономическая ценность отдельного земельного участка собственника пая является относительно низкой. Значительно большую ценность имеет целостное поле, состоящее из ряда отдельных участков (паев), которое выступает привлекательной производственной единицей для сельхозпроизводителей. Однако отдельные собственники паев не получают никаких выгод от ценности целого поля из-за отсутствия организованных действий. Вот почему при заключении договоров аренды люди в основном соглашаются на условия, предлагаемые арендаторами. Лишь конкуренция среди арендаторов сейчас придает определенную динамику рынку аренды земли.
Собственники паев не имеют рычагов влияния на формирование условий аренды. Они не видят реальной возможности влиять на состояние и условия аренды. Из-за этого собственники паев не слишком интересуются вопросами ценности собственной земли. По результатам исследования, лишь 10% опрошенных собственников паев знают нормативную денежную оценку своего земельного участка, размер которого сейчас имеет непосредственное влияние на уровень арендной платы. К тому же только один из пяти землесобственников знает о рекомендованном в государстве уровне арендной платы, который определяется в процентах к нормативной денежной стоимости земельного участка.
Важным фактором также является пожилой возраст собственников паев. Согласно опросу собственников паев, около половины из них достигли пенсионного возраста. Также, как показали исследования, каждый четвертый собственник пая проживает за пределами населенного пункта, где расположен его земельный участок. Большинство из таких собственников получили свой участок в наследство. Кроме того, интересно, что около трети собственников паев никогда не видели своего земельного участка, а более 40% никогда не стояли на своей земле. Такие ответы дали те собственники паев, которые проживают в сельской местности. Вполне очевидно, что эти проценты будут еще выше, если опросить тех землесобственников, которые проживают в городах (а это – 25% собственников паев).
Таким образом, из-за особенностей приватизации земельных участков, определенной эмоциональной отстраненности, а также территориальной удаленности значительной части собственников паев от своей собственности сложилась ситуация, когда землесобственники не влияют на судьбу своей собственности, и это не может не сказываться на состоянии арендных отношений в Украине. Итак, существует ряд серьезных факторов, которые определяют перманентно слабую позицию отдельного собственника пая в отношениях с арендатором.
Осознавая слабость людей в арендных отношениях, государство старается установить определенный баланс интересов путем внедрения минимального уровня арендной платы и установления типового договора аренды. Однако тут всегда будут существовать риски, связанные с запозданием важных шагов или с отрицательными последствиями искривления рынка через административные меры. Поэтому необходимо содействовать лучшему привлечению людей к формированию арендных отношений, ведь речь идет об их частной собственности.

- А довольны ли ситуацией с арендой земли сельскохозяйственные производители?
- Фермерам и руководителям сельскохозяйственных предприятий было предложено оценить их затраты времени и усилий на ведение переговоров с землесобственниками относительно аренды земли. Среди производителей от 25% до 60% (в зависимости от размера хозяйства) ответили, что тратят значительное количество времени и усилий на ведение переговоров с землесобственниками относительно аренды земли. Значительные проблемы связаны также с оформлением договора аренды на каждый отдельный участок.
Отдельным серьезным вопросом для производителей является сохранение целостности отдельного поля как производственной единицы. Так называемая «шахматность» поля, то есть, наличие на одном поле большого количества земельных участков, принадлежащих разным собственникам, и необходимость договариваться с каждым из них отдельно, добавляет значительные риски для производителей. Эти риски могут вырасти при введении купли-продажи сельскохозяйственных земель. Конечно, от этого страдает инвестиционная привлекательность сельского хозяйства.

- Какими видятся шаги для усовершенствования арендных отношений?
- По разным оценкам, при условии обеспечения государством благоприятной бизнес среды, увеличения инвестиций в сельское хозяйство в течение следующих 10-20 лет стоимость земли может возрасти в 20-40 раз. Тут важную роль играют такие факторы, как растущий мировой спрос на продукцию сельского хозяйства, близость Украины к ряду рынков сельскохозяйственной продукции и уровень цен на землю в соседних странах ЕС. Хорошо организованный рынок аренды земли, безусловно, будет содействовать росту доходов как сельскохозяйственных производителей, так и землесобственников-арендодателей.
Установлению баланса интересов между землесобственниками и арендаторами в арендных отношениях, сохранению плодородия грунтов, консолидации использования земли и лучшему привлечению инвестиций в сельское хозяйство могли бы посодействовать шаги, направленные на повышение организованности мелких землесобственников.
Организованность действий собственников земельных участков (паев) поможет им защитить свою собственность и увеличить собственные доходы. Предварительно согласованные единые условия договора аренды на отдельные земельные массивы, состоящие из земельных участков, консолидированная позиция землесобственников при ведении переговоров с арендаторами, безусловно, будут содействовать значительно лучшему учету интересов мелких землесобственников, обеспечению целостности использования земли и росту стоимости земельной собственности людей.
С другой стороны, как уже отмечалось, это будет содействовать также снижению затрат времени и усилий арендаторов на переговоры с землесобственниками, снизит неопределенность в арендных отношениях, посодействует планированию бизнеса, поддержанию севооборотов, что будет иметь положительное влияние на плодородие грунтов, а также на повышение инвестиционной привлекательности отрасли.

Михаил ВЕРНИГОРА,
Национальный пресс-клуб по аграрным и земельным вопросам